1. Qu’est-ce qu’une hypothèque légale ?
Définition
L’hypothèque Légale est un droit qui est conféré par la loi aux artisans et entrepreneur.
Dans un contrat d’entreprise, le droit suisse considère que l’artisan ou entrepreneur est la partie « faible » au contrat et que le maître d’ouvrage (soit le plus souvent, le propriétaire de l’immeuble) est la partie « forte ».
Le but de l’hypothèque légale est donc de protéger l’artisan ou l’entrepreneur contre un défaut de paiement du maître d’ouvrage.
Ainsi, lorsque le maître d’ouvrage refuse, sans droit, de payer l’artisan ou l’entrepreneur pour un travail que celui-ci a effectué sur son immeuble, l’artisan/ entrepreneur a le droit de faire inscrire une hypothèque légale, à son nom, sur l’immeuble.
L’hypothèque légale est donc une mention qui est faite au registre foncier, qu’un artisan/entrepreneur, a une créance envers le propriétaire de l’immeuble.
Cela ne veut pas nécessairement dire que la créance est due, car bien souvent, les propriétaires et les artisans/entrepreneurs, se disputent les montants qui sont effectivement dus pour les travaux.
L’hypothèque légale correspond aux montants des travaux qui sont réclamés par l’artisan/entrepreneur, plus intérêts.
Par conséquent, le montant de l’hypothèque correspondra, au maximum, au montant de la facture réclamée par l’artisan/entrepreneur, plus les intérêts.
2. Où inscrire l’hypothèque légale ?
L’hypothèque légale est inscrite au registre foncier du lieu où se situe l’immeuble. Elle est, par conséquent, publique.
D’ailleurs, lorsque l’on souhaite acheter un immeuble, il est très important de bien vérifier l’extrait du registre foncier pour s’assurer que l’immeuble n’est pas grevé d’hypothèques légales.
3. Qui peut inscrire une hypothèque légale ?
Les artisans et entrepreneurs peuvent requérir l’inscription de l’hypothèque légale au registre foncier.
C’est-à-dire toute entreprise ou toute personne (morale ou physique) ayant travaillé dans/sur l’immeuble.
Il peut s’agir soit d’un chantier de construction, soit de travaux de rénovations.
Par exemple, lorsqu’un particulier souhaite refaire sa terrasse et mandate pour ce faire un maçon, les deux parties concluent un contrat d’entreprise. Si le particulier ne paie pas le maçon, celui-ci peut demander l’inscription d’une hypothèque, à hauteur du montant de sa facture.
4. Comment inscrire une hypothèque légale ?
L’artisan/entrepreneur doit déposer une demande auprès du Tribunal du lieu où se situe l’immeuble, afin que le Tribunal ordonne au registre foncier d’inscrire l’hypothèque légale.
En aucun cas le registre foncier ne procédera à l’inscription d’une hypothèque sans ordre exprès d’un Tribunal.
Le délai pour demander l’inscription d’une hypothèque légale est de quatre mois après la fin des travaux. C’est-à-dire, trois mois après les derniers travaux effectifs qui ont été exécutés par l’artisan/entrepreneur.
En revanche, si l’artisan/entrepreneur a terminé les travaux depuis plus de quatre mois et qu’il se rend uniquement en visite sur le chantier, cela ne lui permet pas de préserver le délai de trois mois.
4. Comment inscrire une hypothèque légale ?
L’artisan/entrepreneur doit déposer une demande auprès du Tribunal du lieu où se situe l’immeuble, afin que le Tribunal ordonne au registre foncier d’inscrire l’hypothèque légale.
En aucun cas le registre foncier ne procédera à l’inscription d’une hypothèque sans ordre exprès d’un Tribunal.
Le délai pour demander l’inscription d’une hypothèque légale est de quatre mois après la fin des travaux. C’est-à-dire, trois mois après les derniers travaux effectifs qui ont été exécutés par l’artisan/entrepreneur.
En revanche, si l’artisan/entrepreneur a terminé les travaux depuis plus de quatre mois et qu’il se rend uniquement en visite sur le chantier, cela ne lui permet pas de préserver le délai de trois mois.
5. Je suis un entrepreneur et le délai de trois mois pour inscrire l’hypothèque légale est dépassé. Que puis-je faire ?
Si le délai de trois mois pour inscrire l’hypothèque légale est dépassé, il ne sert à plus rien de demander au Tribunal d’ordonner au registre foncier d’inscrire une hypothèque.
En revanche, l’artisan/entrepreneur demeure créancier, à hauteur du montant de ses honoraires, du maître d’ouvrage (le plus souvent le propriétaire de l’immeuble).
Il faut donc directement déposer une « demande en paiement » auprès du Tribunal, à l’encontre du maître d’ouvrage.
Le Tribunal décidera si la créance est due ou non.
Si le Tribunal décide que la créance est due, l’entrepreneur peut alors entamer une procédure de poursuite, voire de saisie, directement contre le propriétaire.
6. Je suis propriétaire d’un immeuble et une entreprise a fait inscrire une hypothèque légale sur mon immeuble. Comment se débarrasser d’une hypothèque légale ?
Lorsqu’une entreprise a fait inscrire une hypothèque légale sur votre bien immobilier, se pose alors la question de comment faire pour radier cette hypothèque.
Le propriétaire a deux solutions :
- (1) Soit, il paie l’artisan/entrepreneur, et demande ensuite au Tribunal d’ordonner au registre foncier de radier l’hypothèque légale.
- (2) Soit, s’il estime que les montants réclamés par l’artisan/entrepreneur ne sont pas dus, le propriétaire doit saisir le Tribunal du lieu où se situe l’immeuble, en demandant de faire constater que la créance de l’artisan/entrepreneur n’est pas due.
7. Que se passe-t-il après l’inscription de l’hypothèque légale ?
L’hypothèque a pour seul et unique but de protéger l’artisan ou l’entrepreneur.
En revanche, elle ne garantit pas que la créance de l’artisan ou l’entrepreneur sera validée et acceptée par le tribunal.
Ainsi, bien souvent, après avoir fait inscrire une hypothèque légale sur un immeuble, l’artisan ou l’entrepreneur se posera la question de savoir comment récupérer son argent ?
Pour ce faire, il appartient à celui qui considère que l’argent lui est dû (l’artisan/ entrepreneur) d’intenter une nouvelle action en justice, qui aura pour but de faire constater sa créance par le Tribunal.
Cette action s’instituera « demande en paiement ».
Le Tribunal va ensuite examiner la créance de l’artisan/entrepreneur et décider si celle- ci est due, ou pas.
Si le Tribunal décide que celle-ci est due, le propriétaire de l’immeuble aura alors deux choix :
- (1) Soit, il paie le montant de la facture de l’artisan/entrepreneur ;
- (2) Soit, il accepte que son immeuble soit vendu, afin de payer l’entrepreneur.
En aucun cas l’artisan/entrepreneur n’aura le droit de se saisir de l’immeuble, ni de parts de copropriété de celui-ci.
8. Que se passe-t-il avec l’hypothèque légale si je vends mon immeuble ?
L’hypothèque légale « suit » l’immeuble.
Ainsi, si l’immeuble est vendu, le nouveau propriétaire de l’immeuble devient le débiteur de la créance de l’artisan/entrepreneur.
D’où l’importance de bien vérifier le registre foncier de tout immeuble avant de l’acheter !
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