Le droit immobilier est un domaine d’expertise qui regroupe diverses thématiques allant de la construction d’un immeuble à la location d’un bien, en passant par l’existence de servitudes réelles.
En droit suisse en particulier les diverses législations et pratiques cantonales s’imbriquent régulièrement avec la législation fédérale, ce qui pose un degré de complexité additionnel.
De plus, le domaine de l’immobilier touche une pluralité d’acteurs – propriétaire, architecte, promoteur et entrepreneur du bâtiment, sous-traitant, bailleur, locataire ou encore sous-locataire – dont les intérêts sont souvent en opposition et impliquent des prises de risques bien spécifiques.
Il s’agit donc d’une branche du droit complexe et à forte connotation technique. C’est pour répondre à ces défis que l’intervention d’avocats expérimentés conscients des enjeux de chaque partie prenante peut s’avérer nécessaire, souvent d’ailleurs en partenariat avec des experts architectes ou ingénieurs.
Dans ce cadre, nos avocats spécialistes en droit de l’immobilier et experts partenaires interviennent régulièrement lors de :
- Acquisition immobilière – Achat
- Acquisition immobilière – Vente
- Acquisition immobilière par des personnes à l’étranger (LFAIE)
- Construction immobilière
- Rénovation de biens immobiliers
- Bail – Contrats / Procédures au Tribunal des baux et loyers
Ils vous accompagnent dans toutes les étapes de votre projet ou dans la résolution de litiges au travers de services tels que :
- Analyse juridique de votre situation de propriétaire, entrepreneur, bailleur ou locataire ;
- Rédaction et revue de documents comme actes de vente, contrats d’entreprise et contrats de bail ;
- Représentation et négociation avec les administrations et dans le cadre de procédures précontentieuses;
- Défense de vos intérêts devant les tribunaux.
Analyse juridique pour propriétaire, entrepreneur, bailleur ou locataire
Un projet immobilier est une aventure ambitieuse et exigeante. Si le marché suisse offre encore des opportunités de faire des bonnes affaires, les investissements qui doivent être consentis sont importants – à hauteur de 20% de fonds propres dans le cadre de l’achat d’une maison.
En découle donc un risque financier élevé qu’il convient d’identifier en amont avant qu’il soit trop tard.
Dans ce cadre, afin de vous préparer à toute grande prise de décision, nous intervenons pour vous fournir une analyse complète de votre situation et éventuels risques juridiques. Qu’il s’agisse de l’inscription d’une hypothèque légale sur votre bien par un sous-traitant qui n’aurait pas été payé par votre contrepartie contractuelle, ou de définir les moyens d’évacuer des squatteurs indésirables, nous vous illustrons pas à pas les options qui s’offrent à vous et les écueils à éviter.
Parallèlement à notre soutien aux propriétaires, nous conseillons régulièrement des locataires en analysant leur situation juridique ainsi qu’exposant les droits découlant notamment du contrat de bail locatif ou commercial.
Notre but est de vous exposer votre situation d’une manière claire et exhaustive afin de vous mettre en mesure de prendre des décisions éclairées et de vous assister dans la planification des étapes de votre projet.
Nos avocats spécialisés en droit immobilier vous conseillent et vous assistent entre autres :
- Sur les modalités de détention d’un bien immobilier pour les non-résidents (par ex. résidences secondaires, immobilier commercial)
- Sur les implications fiscales liées à l’achat du bien immobilier (par ex. analyse des réserves latentes liées au bien, modalité de taxation, etc)
- Sur les opportunités liées à l’achat d’un immeuble de rendement
- Sur les risques liés à un achat sur plan (analyse du contrat d’entreprise générale, restriction aux autorisation de construire, évaluation des risques liés à la constitution d’hypothèque légale, etc)
- Sur les problématiques liées à l’achat d’un appartement en propriété par étages
- Sur les problématiques liées aux autorités de construire, servitude foncière et autres droits réels limités
- Sur les modalités de financement de l’achat de votre bien immobilier
Nos avocats spécialisés en droit immobilier vous conseillent et vous assistent entre autres :
- Dans le cadre de demandes d’autorisation de construire
- Dans le cadre du suivi d’un projet de construction et de sa remise de chantier (revue de contrat d’entreprise générale, contrat d’entreprise et contrat d’architecte ainsi qu’analyse des risques liés aux sous-traitants)
- Sur le traitement des problématiques liées à servitudes, usufruit et autres charges foncières
- Analyse des impacts fiscaux liés au bien immobilier notamment en lien avec leur cession, leur restauration et mode de détention (par ex. fortune privée ou commerciale, détention en direction ou travers de société immobilière)
- Dans le cadre des problématiques ayant trait au droit du voisinage
- Dans le cadre des processus de refinancement
Nos avocats spécialisés en droit immobilier vous conseillent et vous assistent entre autres :
- Dans le cadre de vos démarches de recouvrement
- Sur les problématiques liées au respect des normes SIA
- Analyse des expositions contractuelles et à des actions en responsabilité délictuelle
- Revue de la solvabilité des sous-traitants
- Revue des expositions pénales
- Analyse de l’opportunité de lancer des démarches judiciaires
Nos avocats spécialisés en droit du bail vous conseillent et vous assistent entre autres :
- Sur les modalités de mise en location (par ex. forme du contrat de bail, fixation de loyer, état des lieux d’entrée et garanties fournies par le locataire)
- Analyse des problématiques liées sous-locataires et à l’expulsion de squatteurs
- Sur les problématiques liées à la rénovation et la modification de la chose louée par le bailleur
- Dans le cadre de la résiliation du contrat de bail (état des lieux de sortie, suivi des devoirs du locataire en fin de bail)
- Problématiques liées aux démarches de recouvrement pour impayé
- Dans le cadre de l’exposition pénale du bailleur (par ex. en lien avec les art. 325bis et 326bis CP, accusation de menace et de contrainte ou encore d’usure)
Nos avocats spécialisés en droit du bail vous conseillent et vous assistent entre autres :
- Avec l’analyse de la légalité du montant du loyer et des frais accessoires ( par ex. contestation du loyer abusif et contestation des frais accessoires non effectif)
- En cas de défaut sur la chose louée
- Dans le cadre du transfert de bail (par ex. contrat de remise de commerce, transfert du bail non commercial notamment dans le cadre de succession et de divorce)
- Sur les thématiques liées à la résiliation d’un contrat de bail (par ex. caractère nul, inefficace ou annulable d’une résiliation donnée au mépris des règles de la bonne foi)
- Sur les devoirs du locataire et du bailleur en général tout au long de la durée du contrat de bail.
- Dans le cadre de la protection pénale du locataire (par ex. par. ex en lien avec les art. 325bis et 326bis CP, violation de domicile, accusation de menace et de contrainte ou encore d’usure)
Rédaction et revue de documents – contrat de vente, contrats d’entreprise, contrat de mandat, contrats de bail et autres
La multiplicité de bases légales et réglementaires en droit immobilier Suisse – Code des obligations, Loi sur l’aménagement du territoire (LAT), norme SIA, LDTR, etc. – couplée aux investissements élevés et au grand nombre d’intervenants qui peuvent prendre part à votre projet est une source de risque importante, que cependant vous pouvez limiter. Tout d’abord en choisissant un partenaire ou locataire de confiance avec qui entrer en affaires, mais également à travers la rédaction d’un contrat vous aidant à délimiter le cadre de la relation et ainsi votre exposition à une bonne part des risques juridiques inhérents à votre projet.
Dans ce contexte, nous travaillons avec vous afin d’identifier vos besoins et développer des solutions contractuelles sur mesure, que ce soit au travers d’un contrat d’entreprise, d’un contrat de mandat, ou d’un contrat de bail.
Notre but est avant tout d’assurer qu’aucune règle dispositive inadaptée à votre situation ne s’applique à votre contrat. En effet, il n’est que trop fréquent que faute d’avoir traité certains aspects de la relation au travers de clauses spécifiques insérées dans leurs contrats, des parties se trouvent coincées par des règles de droit suisse qui s’appliquent par défaut dont elles ne connaissaient pas l’existence et qui finissent par prétériter leurs intérêts.
Nos avocats spécialisés en droit immobilier vous assistent dans la rédaction et la revue entre autres des documents suivants :
- Contrat de vente immobilière
- Contrat d’achat sur plan
- Acte constitutif de PPE
- Règlement de copropriété et de PPE
- Contrat de prêt et de garantie
- Contrat d’entrepreneur général
- Contrat de mandat d’architecte
- Contrat d’entreprise
- Courrier de mise en demeure
Nos avocats spécialisés en droit immobilier vous assistent dans la rédaction et la revue entre autres des documents suivants :
- Contrat d’entrepreneur général
- Contrat de mandat d’architecte
- Contrat d’entreprise
- Contrat de sous-traitance
- Accord transactionnel
- Courrier de mise en demeure
Nos avocats spécialisés en droit du bail vous assistent dans la rédaction et la revue entre autres des documents suivants :
- Contrat de bail et forme officielle
- Contrat de sous-location
- Courrier de résiliation de bail
- Courrier de mise en demeure
Représentation et négociation précontentieuse face à des parties et devant des administrations
Lorsque votre projet ne s’est pas déroulé comme prévu ou votre contrepartie n’a pas exécuté ses obligations, négocier un accord raisonnable qui n’hypothèque pas vos droits tout en évitant de passer par une coûteuse procédure judiciaire, peut être difficile.
Dans ces situations, le soutien d’un avocat apportant une vision détachée du conflit, ainsi qu’une expérience dans ce type de négociation à connotation technique est une valeur ajoutée importante, voire déterminante afin d’obtenir l’accord le plus avantageux.
Par ailleurs, disposant d’une solide expertise de la procédure administrative, nos avocats et conseils vous accompagnent face aux administrations dans les méandres des procédures d’autorisation, qu’elles aient trait à la construction d’une villa ou immeuble, d’un projet d’agrandissement ou réparation, ou encore dans le cadre d’un changement de destination de votre bien (i.e. d’un usage d’habitation à un usage commercial ou encore d’usage agricole à usage d’habitation et vice versa).
Nos conseils suivent une approche ferme tout en étant ouverts à la recherche de solutions raisonnées. Notre but est de séparer les parties de la problématique afin de réduire l’influence émotionnelle sur la négociation et ainsi concentrer les efforts sur la recherche d’une solution pragmatique et raisonnée.
Nos avocats vous assistent en vous offrant les services de négociation suivants :
- Négociation dans le cadre d’un conflit lié à une transaction immobilière
- Négociation dans le cadre de conflits de voisinage
- Négociation avec les administrations telles que le département du territoire afin de s’assurer l’obtention d’autorisation de construire
- Négociation avec les autorités fiscales
- Négociation dans le cadre de conflits liés à un chantier avec les différentes parties prenantes
- Mise en place d’une procédure de médiation
Nos avocats spécialisés en droit immobilier vous assistent en vous offrant les services de négociation suivants :
- Négociation dans le cadre de conflits avec le maître d’ouvrage et autres parties prenantes (par exemple sous-traitant)
- Négociation avec les administrations telles que le département du territoire afin de s’assurer l’obtention d’autorisation de construire
- Mise en place d’une médiation
Nos avocats spécialisés en droit du bail vous assistent en vous offrant les services de négociation suivants :
- Négociation avec locataire, sous-locataire ou encore squatteur
- Négociation avec les régies et autres prestataires de services de conciergerie
- Mise en place d’une procédure de médiation
Défense de vos intérêts devant les tribunaux
Si vous avez épuisé toutes les démarches extrajudiciaires possibles, il ne reste malheureusement plus que l’action judiciaire devant les tribunaux pour faire respecter votre position et vos droits légitimes.
Or ces démarches, qu’elles soient faites devant les tribunaux administratifs, civils ou devant les juridictions spécialisées des beaux et loyers sont souvent contraignantes. Par exemple, suivant les litiges, la collecte des preuves peut prendre des proportions dantesques du fait de la multitude des pièces à traiter et des expertises à entreprendre.
En découlent donc des procédures qui, en plus d’être stressantes, longues et chronophages sont souvent très coûteuses.
C’est en tenant compte de toutes les difficultés propres au domaine immobilier que nos avocats vous préparent à la joute qu’est la procédure judiciaire.
Nous vous accompagnons à chaque étape du procès que ce soit au stade initial, lors de la collecte de pièces, durant la phase écrite et finalement lors des audiences. Notre objectif est de vous fournir une représentation solide afin que vous puissiez atteindre votre but et vous faire naviguer au travers les étapes de la procédure judiciaire le plus sereinement possible.
Nos avocats spécialisés en droit immobilier, vous accompagnent dans le cadre notamment des procédures suivantes :
- Action en revendication
- Action négatoire
- Action en exclusion de la communauté de copropriétaires
- Action en cessation du trouble en cas d’immission de voisin (par ex. bruit, fumée blocage d’une vue)
- Action en constitution de droit de gage (droit de passage et autres servitudes)
- Action, radiation d’une servitude, changement de l’assiette d’une servitude
- Contestation d’une décision de l’assemblée d’une PPE ainsi que nomination et révocation de l’administrateur d’une PPE
- Inscription d’une hypothèque légale de la communauté de propriétaire
- Défense dans le cadre de l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs
- Négociation avec les administrations telles que le département du territoire afin de s’assurer l’obtention d’autorisation de construire
- Mise en place d’une médiation
- Action en garantie des défauts de la chose vendue ou paiement du prix de vente ainsi que les actions en dommage et intérêts
- Demande ou opposition à une autorisation de construire
- Procédure de régularisation d’une construction non autorisée
- Dans le cadre d’une procédure d’expropriation
Nos avocats spécialisés en droit immobilier, vous accompagne dans le cadres notamment des procédures suivantes :
- Paiement des honoraires et autres prétentions du mandataire
- Dans le cadre d’action en responsabilité du mandataire
- Dans le cadre d’action en reddition des compte et restitution
- Action en révocation ou répudiation en temps inopportun
- Action en paiement du prix de l’ouvrage, indemnisation et dommages-intérêts
- Action en garantie des défauts dans le cadre d’un contrat d’entreprise
- Action en dommages-intérêts en cas de résiliation ou renonciation de prestation dans le cadre d’un contrat d’entreprise
- Inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs
- Demande ou opposition à une autorisation de construire
- Procédure de régularisation d’une construction non autorisée
Nos avocats spécialisés en droit du bail, vous accompagnent dans le cadre notamment des procédures suivantes :
- Action en paiement du loyer et/ou remise des sûretés (caution)
- Défense contre une action pour défaut de la chose louée lancée par le locataire
- Défense en cas de contestation du loyer initial ou augmentation de loyer
- Action en remise en état à la fin du bail
- Défense dans le cadre de la contestation de la nullité ou de l’inefficacité de la résiliation
- Restitution de l’objet loué (expulsion)
- Constatation de la fin du contrat
- Remise des gains en cas de sous-location non autorisée
Nos avocats spécialisés en droit du bail, vous accompagnent dans le cadre notamment des procédures suivantes :
- Défense dans le cadre d’action en paiement du loyer et/ ou remise des sûretés (caution)
- Action en défauts lancée par la locataire
- Contestation du loyer initial ou augmentation de loyer
- Défense en cas d’action en remise en état à la fin du bail
- Constatation de la validité de la sous-location
- Autorisation de transfert de bail
- Contestation de la nullité ou de l’inefficacité de la résiliation
- Défense dans le cadre d’action en expulsion
- Constatation de la fin du contrat
- Défense lors d’action de remise des gains en cas de sous-location non autorisée
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L’arrêt 4A_191/2023 éclaire les responsabilités d’allégation des parties dans les litiges de plus-values, soulignant l’importance d’une allégation et d’une contestation adéquates.
L’arrêt 9C_218/2023 simplifie l’imposition immobilière en Suisse, permettant aux propriétaires de box-garages une déduction forfaitaire de 10 %, indépendamment de leur usage. Cette décision pourrait influencer une révision des critères fiscaux, alignant la fiscalité des biens immobiliers sur les pratiques actuelles.
Le Tribunal fédéral suisse établit des clarifications sur la fixation du loyer initial sans les critères spécifiques de l’OBLF. Mettant l’accent sur le rendement net et la prise en compte des loyers précédents, le jugement fournit également des directives sur l’utilisation pondérée de statistiques locales. Ces précisions visent à offrir une meilleure équité entre bailleurs et locataires.
De manière générale, le droit suisse n’exige pas de formes spécifiques pour les contrats de location. Un contrat de bail peut donc être conclu dans l’un de ces formats : communication écrite, orale ou actes concluants. Il existe cependant quelques exceptions et spécificités qu’il est important de connaître dès lors que l’on s’apprête à louer ou mettre en location un bien.
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