Dans un arrêt ATF 148 III 209, le Tribunal fédéral est appelé à préciser les critères permettant de fixer le montant du loyer initial lorsque le juge ne dispose pas des critères énumérés à l’article 11 de l‘Ordonnance sur le bail à loyer et à ferme (OBLF). Le Tribunal fédéral rappelle que le critère absolu du rendement net prime sur celui des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, sauf pour les immeubles anciens. Lorsqu’aucun autre élément de preuve n’est disponible, le loyer payé par le précédent locataire peut être pris en compte. En présence d’autres éléments tels que des statistiques cantonales ou communales, même insuffisamment différenciées, le juge doit en tenir compte et pondérer les chiffres en fonction des circonstances concrètes.
Les faits important de l'arrêt
Une bailleresse est propriétaire d’un immeuble construit dans les années 1960. En 2017, des locataires prennent à bail un appartement dans cet immeuble pour un loyer mensuel de CHF 2’280 plus des charges. Le précédent locataire payait un loyer mensuel de CHF 1’562 depuis 2014. La bailleresse justifie l’augmentation du loyer par une adaptation aux loyers usuels du quartier. Les locataires contestent le loyer initial devant une commission de conciliation puis devant le Tribunal des baux du canton de Vaud.
Le raisonnement juridique du Tribunal fédéral
Selon l’article 270 alinéa 1 du Code des obligations (CO), le locataire peut contester le loyer initial s’il estime qu’il est abusif au sens des articles 269 et 269a CO. Selon l’article 269 CO, le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Le loyer est présumé non abusif s’il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier (article 269a let. a CO).
Le Tribunal fédéral précise que le critère absolu du rendement net a priorité sur celui des loyers usuels, sauf pour les immeubles anciens. Lorsque le bailleur invoque les loyers usuels pour justifier une augmentation, il incombe au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial. Toutefois, si le loyer a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent sans justification, il est présumé abusif. Le bailleur peut réfuter cette présomption en apportant des éléments probants. Si le bailleur ne parvient pas à réfuter cette présomption, il revient au juge de fixer le loyer initial.
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral confirme que lorsque le juge ne dispose d’aucun autre élément de preuve, il peut se baser sur le loyer payé par le précédent locataire. Lorsqu’il existe d’autres éléments, tels que des statistiques cantonales ou communales, même insuffisamment différenciées, le juge doit en tenir compte et pondérer les chiffres en fonction des circonstances concrètes de l’appartement, du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de sa connaissance du marché local et de son expérience.
Le Tribunal fédéral considère donc que les juges précédents ont correctement utilisé des statistiques officielles pour fixer le loyer initial, même si les parties n’avaient pas fourni de statistiques au tribunal et que les statistiques utilisées ne satisfaisaient pas pleinement aux exigences de l’article 11 alinéa 4 de l’OBLF.
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