I. Est-ce qu’un contrat de bail doit être écrit ?
Que l’on soit locataire ou propriétaire, on se pose souvent la question de la forme que doit revêtir un contrat de bail.
Le contrat de bail n’est soumis à aucune forme et il peut être conclu oralement.
En revanche, le loyer fixé n’est valable que s’il a été indiqué selon la formule agrée par le canton. Il doit notamment indiquer le loyer payé par le précédent locataire.
II. Quelles sont les obligations du bailleur
- Le bailleur doit louer l’habitation/le local à la date convenue ;
- Le bailleur doit louer l’habitation/le local dans un état approprié ;
- Le bailleur doit entretenir l’habitation/le
III. Quelles sont les obligations du locataire ?
- Le locataire doit payer le loyer ;
- Le locataire doit payer les frais accessoires ;
- Le locataire doit user de l’habitation/local avec les soins nécessaires.
- Le locataire est tenu de respecter son voisinage, notamment en s’abstenant de faire trop de bruit.
4. Comment inscrire une hypothèque légale ?
L’artisan/entrepreneur doit déposer une demande auprès du Tribunal du lieu où se situe l’immeuble, afin que le Tribunal ordonne au registre foncier d’inscrire l’hypothèque légale.
En aucun cas le registre foncier ne procédera à l’inscription d’une hypothèque légale sans ordre exprès d’un Tribunal.
Le délai pour demander l’inscription d’une hypothèque légale est de quatre mois après la fin des travaux. C’est-à-dire, trois mois après les derniers travaux effectifs qui ont été exécutés par l’artisan/entrepreneur.
En revanche, si l’artisan/entrepreneur a terminé les travaux depuis plus de quatre mois et qu’il se rend uniquement en visite sur le chantier, cela ne lui permet pas de préserver le délai de trois mois.
IV. Travaux à entreprendre dans le logement/local : qui doit payer quoi ?
Il convient de distinguer les travaux nécessaires à l’entretien ou à la réparation du logement/local, des travaux de rénovation ayant pour but d’améliorer le logement/ local.
(a) Travaux nécessaires à l’entretien ou à la réparation du logement/local
Le locataire doit remédier par lui-même aux petits défauts, en entreprenant les réparation nécessaires, à condition que cela reste dans le cadre de l’entretien « normal » de la chose.
Tous les travaux de plus grande envergure doivent impérativement être réalisés par le propriétaire.
Si le propriétaire ne procède pas à la réparation, plusieurs options s’offrent au locataire :
- Le locataire est en droit de demander une réduction du loyer, proportionnée à l’envergure des travaux à entreprendre.
Si le propriétaire persiste à ne pas entreprendre les travaux, le locataire peut consigner le loyer sur un compte de consignation, en attendant que le Tribunal des baux et loyers tranche. - A défaut de demander la réparation, si les travaux entravent considérable-ment l’usage du logement/local le locataire peut résilier le bail avec effet immédiat.
- Enfin, le locataire peut entreprendre les travaux de réparation à ses frais et en demander le remboursement au propriétaire.
En cas de défaut/travaux à entreprendre, avisez-en sans délai votre régie qui prendra contact avec le propriétaire afin d’entreprendre les travaux adéquats.
(b) Travaux de rénovation ayant pour but d’améliorer le logement/local
Les locataires se posent souvent la question de savoir si la régie peut imposer des travaux de rénovation qui ne sont pas nécessaires à l’entretien du logement/local.
Le propriétaire a le droit de procéder à travaux de rénovation à deux conditions :
- Ils peuvent être raisonnablement imposés au
- Le bail n’a pas été résilié.
Dans tous les cas, le locataire peut prétendre à une réduction du loyer pour le dommage causé par les travaux de rénovation.
(c) Travauxentreprisparlelocataire
Je suis locataire et j’ai envie d’entreprendre des travaux de rénovation dans mon appartement. Est-ce que je peux le faire ?
Le locataire peut entreprendre des travaux de rénovation qu’avec le consentement écrit du propriétaire ou de la régie qui le représente.
V. Que se passe-t-il si le propriétaire du logement/local change en cours de bail ?
Lorsque le propriétaire du logement/local change en cours de bail, le bail passe au nouveau propriétaire, avec tous les droits et obligations qui en découlent.
Toutefois, le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai légal de congé pour le prochain terme légal s’il a un besoin urgent du logement/local pour lui-même ou pour ses proches parents.
A noter cependant que si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne permettrait le bail, l’ancien propriétaire répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
VI. La sous-location - Je suis locataire et je souhaite savoir si j’ai le droit de sous-louer mon apparement/local ?
Le locataire a le droit de sous-louer tout ou partie de son logement, à condition que :
- La sous-location ne soit pas interdite par le contrat de bail ;
- Que le propriétaire soit informé de la sous-location ainsi que des conditions à laquelle le locataire sous-loue le logement/habitation (le locataire doit notamment informer le propriétaire du prix auquel il entend sous-louer le logement/local).
- Que les conditions de la sous-location ne soient pas abusives par rapport à celles du contrat de bail principal.
- Que la sous-location ne présente pas un inconvénient majeur pour le propriétaire
Si ces trois conditions sont remplies, le locataire a le droit de sous-louer le logement/local, et le propriétaire n’est pas en droit de refuser la sous-location.
De plus, en cas de sous-location, le locataire est garant envers le propriétaire que le sous-locataire n’utilisera pas la chose pour un usage qui n’est pas autorisé par le bail principal.
VII. Transfert de bail - Puise-je transférer mon bail à un tiers ?
En ce qui concerne le transfert de bail, il convient de distinguer le transfert du bail d’habitation, du transfert de bail des locaux commerciaux.
Les contrats de baux d’habitation, ne peuvent pas être « transférés ». Seuls les contrats concernant des baux de locaux commerciaux peuvent être « transférés ».
Le locataire d’un local commercial a le droit de transférer son bail à un tiers, à condition qu’il obtienne le consentement écrit du propriétaire.
Toutefois, le propriétaire ne peut refuser son consentement que pour des justes motifs. A titre de juste motif, on peut notamment penser au locataire qui présente un locataire de remplacement insolvable, où qui ne présente pas les mêmes garanties de solvabilité que le locataire précédent.
Dès lors que le propriétaire donne son consentement au transfert du bail, le nouveau locataire reprend l’ancien bail et il dispose des même droits et des mêmes obligations que l’ancien locataire.
VIII. Qu’est-ce que les « frais accessoires » ?
Les frais accessoires sont les dépenses effectives du bailleur pour des prestations qui sont en rapport avec l’usage de l’habitation/local. Il s’agit généralement des frais de chauffage et d’eau chaude.
A noter que, sur demande du locataire, le bailleur est tenu de lui montrer les justificatifs des frais accessoires.
IX. Peut-on résilier un bail de façon anticipée ?
Il faut distinguer la résiliation anticipée par le bailleur de la résiliation anticipée par le locataire.
(a) Résiliation anticipée parlebailleur :
Le bailleur peut résilier le bail de façon anticipée dans les cas suivants :
- Le locataire ne fait pas un usage de son habitation/local avec les soins né- cessaires (p.ex : insalubrité).
- Le locataire trouble la tranquillité du voisinage.
En dehors de ces circonstances, le bailleur ne peut pas résilier le contrat de bail de façon anticipée.
(b) Résiliation anticipée par le locataire :
Si le locataire souhaite résilier le contrat de bail de façon anticipée, sans juste motif, il n’est libéré des ses obligations envers le bailleurs qu’aux conditions suivantes :
- Il présente un nouveau locataire qui est solvable ;
- Le propriétaire ne peut raisonnablement refuser le nouveau locataire ;
- Le nouveau locataire est d’accord de reprendre le bail aux mêmes conditions que l’ancien locataire.
Si les conditions précitées ne sont pas remplies, alors le locataire doit continuer de payer le loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail.
X. Que se passe-t-il si le loyer n’est pas payé à temps ?
Si le loyer n’est pas payé à temps, le bailleur peut fixer, par écrit, un délai de 30 jours au locataire pour payer le loyer.
Ce délai de 10 jours n’est toutefois pas obligatoire.
Si le loyer n’est pas payé à temps, le bailleur peut résilier le bail d’habitation moyennant un délai de 30 jours pour la fin d’un mois.
S’il s’agit d’un bail portant sur des locaux commerciaux, le bailleur peut résilier avec effet immédiat.
XI. Travaux dans le logement/local en cours de bail
Le locataire est tenu d’accepter les travaux de réparation ou de prévention.
Dans ce cas, la régie doit annoncer à temps au locataire les travaux qui sont prévus.
Par ailleurs, le locataire a le droit de demander une réduction du loyer pendant toute la durée des travaux.
XII. Je viens de recevoir mon congé, que puis-je faire ?
Premièrement, assurez-vous que le congé qui vous a été donnée respecte les formes prescrites par la loi, À savoir :
- Le congé doit avoir été donné par écrit. Si votre congé vous a été donné§ par appel téléphonique, ou par courrier électronique, il n’est pas valable. Le congé doit impérativement vous être donné sous la forme d’une lettre.
- Le bailleur doit donner le congé en utilisant la formule agréé par le canton.
- Le congé doit impérativement indiquer au locataire la manière dont il doit pro- céder s’il souhaite contester le congé ou demander la prolongation du bail.
De plus, si vous êtes mariés/partenaires enregistrés, le congé doit impérative- ment parvenir aux deux membres du couple, par deux courriers séparés. A défaut, le congé n’est pas valide.
Une fois ces formalités vérifiées, vous devez impérativement former opposition au congé, dans un délai de 30 jours dès réception de celui-ci. Votre opposition au congé doit être envoyée, par courrier recommandé, dans un délai de 30 jours, à l’autorité de conciliation du tribunal des Baux et loyers du lieu où se situe le bien loué.
Dans votre opposition au congé, vous pourrez demander soit l’annulation du congé, soir la prolongation du bail pour une durée déterminée.
À savoir que le congé et annulable lorsqu’il est donné par le bailleur, notamment :
- Parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail ;
- dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable aux locataires ou une station du loyer ;
- seulement dans le but d’amener le locataire a acheter l’appartement loué ;
- pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail ;
- dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure/ À abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions/À renoncé à saisir le juge/ a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire ;
- en raison de changement dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
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